Pandemia koronawirusa w ostatnich miesiącach negatywnie wpłynęła na wiele branż. Coraz częściej można usłyszeć głosy o nieuniknionym kryzysie. Lecz jak ostatnie miesiące walki z wirusem wpłynęły na rynek nieruchomości?
Tymczasowy brak zainteresowania zakupem mieszkania
Początek pandemii w Polsce był bardzo trudnym czasem w szczególności dla firm z branż usługowych. Społeczna izolacja i zamknięcie wielu miejsc każdemu dały się we znaki. Jednak nie można zapominać, że trudna sytuacja dotyczyła również rynku deweloperskiego. Wprowadzone wówczas ograniczenia uniemożliwiały prezentowanie mieszkań potencjalnym klientom. Wtedy ze względu na brak możliwości obejrzenia mieszkania znaczna część osób rezygnowała z zakupu.
Pandemia i jej konsekwencje
Pomimo kilku miesięcy wstrzymania sprzedaży ten stan nie odbił się zbyt negatywnie na firmach deweloperskich. A to, dlatego że większość mieszkań na rok 2020 została już sprzedana. Te kilka miesięcy zamrożenia rynku deweloperskiego można bez problemu nadrobić. Na szczęście sytuacja już się uspokoiła, dzięki czemu możemy wrócić do planowania zakupu mieszkania. Lublin podobnie jak inne duże miasta są obszarami, w których nieustannie przybywa ilość nowych mieszkań. Warto mieć jednak na uwadze fakt, że obostrzenia mogą znów zostać wprowadzone, więc teraz jest idealny czas, aby kupić mieszkanie nie martwiąc się przy tym wzrostem cen nieruchomości.
1. Wstrząs początkowy vs. szybka adaptacja
Na początku pandemii, zwłaszcza wiosną 2020 roku, branża deweloperska przeżyła silne załamanie. W kwietniu i maju 2020 liczba rozpoczynanych inwestycji spadła o niemal połowę, co było efektem lockdownów i zamrożenia procedur administracyjnych. Jednak już w III kwartale 2020 deweloperzy wykazali zdumiewającą odporność – mimo początkowych restrykcji wzrost przychodów i rentowności był widoczny . Pomimo zakłóceń w łańcuchach dostaw oraz ograniczeń kadrowych, większość firm utrzymała płynność, co potwierdzają raporty o finansowej stabilności sektora.
Wniosek: W odróżnieniu od wielu branż, mieszkaniówka szybko odrobiła straty dzięki wcześniejszym zapisom projektów i stabilnemu popytowi.
2. Segmenty wygrane i przegrane – pytanie o kanał inwestycji
Pandemia ostrzej uderzyła w branżę hotelarską i komercyjną: wygaśnięcie popytu na hotele czy powierzchnie biurowe spowodowane lockdownami i migracją pracy do domu. W kontrze, segment mieszkaniowy i magazynowy dynamicznie się rozwijał – popyt na mieszkania utrzymał się lub nawet wzrósł, a popyt na magazyny wzbudził falę inwestycji logistycznych .
Wniosek: Deweloperzy skoncentrowani na mieszkaniówce i nieruchomościach logistycznych wyszli na pandemię silniejsi, dzięki relatywnie stabilnemu popytowi.
3. Ceny mieszkań – bananowy błysk czy stabilność?
Według GUS średnie ceny mieszkań wzrosły w 2020 o 10,5 %, w tym 6,2 % na rynku pierwotnym. W 2025 r. PKO BP prognozuje raczej stabilizację cen, z ewentualnymi obniżkami dla nierentownych lub słabej jakości lokali. Oznacza to, że choć wzrost cen zahamuje, panika spadkowa raczej nie nastąpi – dominować będzie model chłodnego rynku kupującego.
4. Czynniki napędzające sektor w czasach pandemii
4.1. Polityka banków centralnych
Bardzo niskie stopy procentowe osłabiły koszt kredytów hipotecznych, co pozwoliło na utrzymanie zdolności nabywczej klientów i wspierało popyt.
4.2. Reakcja konsumentów
Pandemia przeobraziła potrzeby – większe mieszkania, home office, balkon czy ogród stały się wymogiem. Aż 53 % deweloperów odnotowało wzrost zainteresowania zakupami .
4.3. Bezpieczne inwestycje
W czasach kryzysu mieszkanie traktowane było jako aktywo chroniące, co wzmocniło jego atrakcyjność, pomimo rosnących kosztów.
5. Wyzwania — cienki lód długofalowych ryzyk
5.1. Rosnące koszty budowy
Od marca 2024 koszty materiałów i usług wzrosły o 3–4 % rocznie, a od początku pandemii ceny materiałów poszły w górę o ok. 68 % . W marcu 2025 stan surowy zamknięty kosztował 3 865 zł/m², z usługami wzrost ponad 8 % r/r. Bank Ochrony Środowiska zauważa, że wzrost cen materiałów budowlanych może ponownie przyspieszyć, szczególnie pod dyktando inwestycji infrastrukturalnych.
5.2. Zaostrzenie kredytowania
W 2024 r. stopy doszły do 8 % i weszły ograniczenia w dostępności kredytów hipotecznych . To może spowolnić sprzedaż i pogorszyć marże.
5.3. Trudności administracyjno-prawne
Braki gruntów i wydłużające się procedury nadal paraliżują nowe projekty – to strukturalny problem, który eskaluje koszty i opóźnienia .
5.4. Regulacje ochrony klientów
Rząd rozważa reformę systemu powierniczego – likwidację otwartych rachunków, objęcie funduszem deweloperskim. To poprawi bezpieczeństwo klientów, ale zwiększy koszty deweloperów i może wydłużyć proces sprzedaży.
6. Scenariusze rozwoju branży
| Scenariusz | Mechanizmy i przewidywania |
|---|---|
| Optymistyczny | Stabilizacja stóp, ograniczona inflacja kosztów, bezpieczny dostęp do kredytów i stabilny popyt – napęd dla dalszego wzrostu. |
| Zrównoważony | Umiarkowany wzrost kosztów budowy, zmiany w finansowaniu projektów; popyt spadnie, ale branża zachowa kondycję. |
| Pesymistyczny | Wysokie stopy, restrykcyjne kredyty, regulacje zwiększą koszty – może to ograniczyć marże, obniżyć podaż i wymusić wyhamowanie nowych inwestycji. |
7. Rekomendacje dla deweloperów i instytucji
- Dywersyfikacja łańcucha dostaw
Zabezpieczaj materiały i usługi budowlane przez długoterminowe umowy oraz alternatywnych dostawców. - Elastyczne finansowanie
Twórz rezerwy i rozwijaj alternatywne źródła finansowania na wypadek zmiany rachunków powierniczych i bankowych restrykcji. - Nowoczesne technologie
Inwestuj w prefabrykację i modułowe budownictwo – to sposób na złagodzenie presji kosztowej i usprawnienie realizacji. - Lokalizacje peri-urbanistyczne
Buduj tam, gdzie rośnie popyt na większe mieszkania (przedmieścia, miasta satelitarne), by odpowiadać na nowe oczekiwania klientów. - Proaktywna analiza regulacji
Monitoruj zmiany w prawie (UOKiK, PZFD, ustawa deweloperska), by minimalizować ryzyka i przygotować się do nowych wymogów.
8. Wnioski końcowe
Pandemia nie zadała branży deweloperskiej śmiertelnego ciosu – wręcz przeciwnie: mieszkaniówka pokazała odporność; liczba pozwoleń i rozpoczynanych budów osiągnęła rekordowe poziomy w 2021 roku. Jednak presja kosztowa, wzrost finansowania, spowolnienie popytu i nowe regulacje wyznaczają ramy ryzyka. Deweloperzy, którzy wdrożą innowacje, zabezpieczą finansowanie i zoptymalizują procedury, mają realną szansę na dalszy rozwój – nawet w obliczu trudniejszych czasów.
